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开年降准 2019年杭州楼市会有转机吗?

发布时间:2019年01月09日 15:54    来源:青年时报
  2018年的杭州楼市风云诡异,54万户家庭争摇7.8万套商品房,土地市场卖出了2439亿元,然而,市场终究回归了理性。至年底,土地市场骤冷,出现了区域性“冰冻”难卖状态。
 
  就在这个时候,中国人民银行1月4日决定,下调金融机构存款准备金率1个百分点,央行解读此次降准将释放资金约1.5万亿元。
 
  那么,已经到来的2019年杭州楼市将如何演绎呢?
 
  “政策松绑”是大概率
 
  “稳房价”将成2019年基调
 
  2018年岁末,中央经济工作会议提出:“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。” 
 
  根据中央精神,对2019年房地产政策可以有三个判断:
 
  第一,2018年“控房价”成效显著,2019年“稳房价”将是基调。当前的调控成果来之不易,库存已降至历史低位,部分城市仍有房价上涨压力,居民杠杆大幅提升引起监管层重视。因此,“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”仍须放在突出位置。
 
  第二,地方政府有更大的调控自主权,将平衡“稳增长、保财政和房价上涨”压力,适度修正前期调控。杭州等城市限价政策退出将成为大概率事件。限价、限售等政策在市场高温时起到迅速踩刹车的作用,随着市场平稳,势必清理退出。有些城市,也会将限购范围缩小,从全市划定到市内核心区。
 
  第三,涉及土地、租赁、保障的调控政策将进一步完善。如在一线城市增加共有产权房和租赁住房供应、创新土地出让模式,逐步替代“价高者得”的传统招拍挂模式。 
 
  土地市场高烧已退
 
  但今年仍将开闸放量
 
  2019年元旦刚过,杭州土地市场迎来首拍。
 
  笕桥地块经过18轮竞价,由甘肃建总置业以总价171427万元竞得,折合楼面价23556元/㎡,溢价率11%;而迟半小时开拍的大关宅地,竞拍激烈。经过22轮竞价,由金翰(融金平台)以总价203056万元竞得,折合楼面价30559元/㎡,溢价率20%。
 
  这次土地出让关注度甚高,参与报名的包括绿城、滨江、万科、香港置地、上海首创、开元地产等诸多品牌房企,但成交价比此前的有明显下降。单从价格看,笕桥地块降幅有24%左右,大关地块也有16%左右的降幅。
 
  2022年亚运会在即,对杭州而言,土地财政仍是基建资金的主要来源。可以预见,2019年杭州土地仍将开闸放量。从目前已知的数据看,杭州1月份已有31宗土地挂牌(含临安、富阳),规模可见一斑。
 
  2018年年底,住建部首次提出了“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”目标,第一稳的就是地价。这些恰恰是地方政府想要实现的目标,在加大推地规模的同时,还要实现土地的保值增值。
 
  市场加速洗牌效应
 
  大房企迎来收割韭菜机会
 
  2019年,极端市场将加速洗牌效应。大小房企在面临眼下的市场状况时心态迥异,“马太效应”促使市场格局进一步分化。一些财务稳健的龙头房企看到了逆势扩张的机会。
 
  如知名房企万科,一方面不断强调6300亿元销售回款的目标,另一方面以低成本加快融资,仅在2018年第三季度,合计拿地金额就达到458.7亿元,相当于恒大、碧桂园、保利、融创四大房企拿地金额的总和。
 
  同样充满野心的还有保利。数据显示,截至去年上半年,保利新增有息负债796.13亿元,综合资金成本为4.86%。凭借这一优势,2018年前三季度,保利累计新拓展项目108个,获取总成本1636亿元,拿地金额占销售金额53.9%。
 
  数据显示,截至2018年12月17日,27家A股房地产企业发布了2018年全年业绩预告,预喜比例为55.56%,行业分化明显。第一梯队房企销售势头较好,部分龙头公司前11月份销售业绩远超去年全年。
 
  相较而言,很多资金紧张的中小房企成为被大型房企收割的“韭菜”,被迫不断退出市场。比如,一直在进行战略收缩的华夏幸福,将旗下部分子公司股权出售给了万科;中房股份房地产业务停滞不前,并表示将逐渐剥离房地产主业转型其他行业。
 
  楼市前景扑朔迷离
 
  下行压力或将增大
 
  对于2019年中国的宏观经济,有机构预测,全年GDP增长目标在6.0~6.5%之间,政府将主要运用积极的财政政策应对经济下行压力。企业减税降费将迅速落地,基建投资将超3万亿元。中国经济将在2019年上半年触底,下半年开始回升。然而,对于宏观预测,我们只能宏观把握,要试图精确到一分一厘,就属于吹毛求疵了。
 
  因此,2019年注定是充满悬念的一年。如果非要对2019年的市场走势做出一个判断,那么浙江省委上个月底在一次重要会议上对房地产市场的走势所做出的研判值得解读。会议认为,2018年房地产市场出现波动,2019年房地产市场保持稳定难度加大。
 
  言外之意,在市场不具备出现向上波动的可能性下,这样的表述就意味着楼市下行的压力依然很大。
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